Deux réformes votées coup sur coup ont changé les règles du jeu immobilier : la fiscalité de la revente en meublé depuis février 2025, et le coût d’entrée dans la plupart des départements depuis avril de la même année. Un calcul de rentabilité fait avant ces dates ne tient plus.
La réponse courte : investir dans l’immobilier suppose de trancher trois questions avant de visiter quoi que ce soit. Cherchez-vous un revenu régulier ou une plus-value à la revente ? Voulez-vous gérer un bien ou déléguer entièrement ? Et surtout, quel régime fiscal s’appliquera à vos loyers, puisque c’est lui, plus que le prix d’achat, qui détermine ce qui restera dans votre poche.
- 1 Les trois voies possibles, et ce qui les sépare
- 2 La location nue : le régime fiscal se choisit avant l’achat
- 3 Le meublé et la réforme que beaucoup n’ont pas vue passer
- 4 Le coût d’entrée a augmenté presque partout
- 5 Le DPE est devenu une ligne du plan de financement
- 6 La pierre-papier, pour ceux qui ne veulent rien gérer
Les trois voies possibles, et ce qui les sépare
On dit « investir dans l’immobilier » comme s’il s’agissait d’une seule opération. Il y en a trois, avec des contraintes de gestion, des fiscalités et des horizons très différents.
| Voie | Ce que vous encaissez | Charge de gestion | Fiscalité des revenus |
|---|---|---|---|
| Location nue | Un loyer hors charges, bail de 3 ans | Modérée, turnover faible | Revenus fonciers : micro-foncier ou réel |
| Location meublée | Un loyer plus élevé, bail d’un an | Forte, rotation des locataires | Bénéfices industriels et commerciaux : micro-BIC ou réel |
| Pierre-papier (SCPI) | Une distribution trimestrielle de parts | Nulle, déléguée à la société de gestion | Revenus fonciers, sans travaux à piloter |
Les quatre chiffres à avoir en tête en 2026
- 15 000 euros de recettes annuelles : le plafond du micro-foncier, au-delà duquel le régime réel s’impose.
- 5 % : le taux de droits de mutation que la plupart des départements appliquent désormais, contre 4,5 % auparavant.
- 15 février 2025 : la date à partir de laquelle les amortissements déduits en meublé se paient à la revente.
- 4,91 % : le taux de distribution moyen des SCPI en 2025, d’après l’ASPIM.
Etablir une stratégie d’investissement
La location nue : le régime fiscal se choisit avant l’achat
En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. Deux régimes coexistent, et le bon dépend uniquement du poids de vos charges réelles.
Le micro-foncier s’applique automatiquement en dessous de 15 000 euros de recettes brutes annuelles par foyer fiscal, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Simple, mais aveugle : il ignore vos charges effectives. Le régime réel permet de déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion et les travaux d’entretien. Dès que ces charges dépassent 30 % des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit en cours, le réel devient plus favorable. L’option engage toutefois pour trois ans.
Point souvent mal repris ailleurs : la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a bien porté les prélèvements sociaux sur les revenus du capital de 17,2 % à 18,6 %, mais les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. La hausse ne concerne pas la pierre détenue en direct.
Immobilier locatif
Le meublé et la réforme que beaucoup n’ont pas vue passer
Le statut de loueur en meublé non professionnel séduisait pour une raison précise : au régime réel, l’amortissement du bien effaçait comptablement une grande partie du loyer imposable, sans que cet avantage se paie un jour.
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a mis fin à cette asymétrie. Pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, y compris ceux pratiqués avant 2025. Concrètement, un bien acheté 200 000 euros et amorti à hauteur de 60 000 euros se revend fiscalement comme s’il avait coûté 140 000 euros. Quatre catégories de résidences services agréées, dont les résidences étudiantes et les EHPAD, échappent expressément à cette réintégration.
Le meublé reste intéressant pour son rendement courant. Il l’est simplement moins qu’avant sur l’ensemble du cycle, et c’est le calcul de sortie qu’il faut refaire.
Le coût d’entrée a augmenté presque partout
Les droits de mutation à titre onéreux représentent l’essentiel de ce qu’on appelle les frais de notaire dans l’ancien. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de 4,5 % à 5 % du prix de vente, du 1er avril 2025 au 30 avril 2028. La très grande majorité des conseils départementaux a délibéré en ce sens.
Sur un achat à 250 000 euros, ce demi-point représente environ 1 250 euros supplémentaires, à sortir en trésorerie le jour de la signature puisque ces frais ne se financent pas. Une exception mérite d’être connue : les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exclus de cette hausse, quel que soit le département.
Achat immobilier
Le DPE est devenu une ligne du plan de financement
La loi Climat et résilience a fixé un calendrier qui retire progressivement du marché locatif les logements les moins performants. Les biens classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à compter du 1er janvier 2028 et les E à compter du 1er janvier 2034. L’interdiction vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites.
Une étiquette F affichée sur une annonce n’est donc plus une simple remise commerciale, c’est un chantier daté. Quand un client m’apporte ce type de dossier, je lui demande un devis de rénovation avant de parler mensualité, pas après.
La pierre-papier, pour ceux qui ne veulent rien gérer
Les SCPI permettent d’acheter des parts d’un patrimoine immobilier locatif géré par une société agréée, à partir de quelques milliers d’euros. Vous percevez une quote-part des loyers, sans locataire, sans travaux et sans crédit obligatoire.
D’après le bilan publié par l’ASPIM le 9 février 2026, le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi à 4,91 % en 2025, en hausse de 0,19 point sur un an, pour une collecte nette de 4,6 milliards d’euros et une capitalisation de 89 milliards. Le même bilan signale 2,8 milliards d’euros de parts en attente de retrait, soit 3,1 % de la capitalisation : la liquidité n’est pas garantie, et c’est le point que je souligne systématiquement. La valeur des parts et les revenus peuvent baisser.
Dans tous les cas, le coût du crédit reste le premier levier de rentabilité. La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs en juin 2026, pour la première fois depuis trois ans, avant de les maintenir le 23 juillet. J’ai détaillé ce mécanisme dans un article dédié à l’impact des taux d’intérêt sur les prêts immobiliers.
Information générale, pas un conseil d’investissement. Les règles fiscales citées sont celles applicables en août 2026 et changent à chaque loi de finances. Un investissement immobilier engage sur quinze à vingt ans et comporte un risque de perte en capital comme de vacance locative : faites valider votre montage par un notaire ou un conseiller fiscal avant de signer un compromis.
Ce que je retiens des dossiers qui tiennent la distance : ce ne sont pas ceux dont le rendement affiché était le plus flatteur. Ce sont ceux dont l’acheteur avait chiffré, avant l’offre, les frais d’entrée, l’impôt sur les loyers et le coût de sortie.
Pour aller plus loin
La pierre ne devrait jamais porter seule tout un patrimoine.
L’importance de la diversification dans l’investissement financier
Publié initialement en 2023. Mise à jour le 8 août 2026 (loi de finances 2025, LFSS 2026, données SCPI 2025).
Sources : loi de finances pour 2025 (articles relatifs aux DMTO et à l’article 84), loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, loi Climat et résilience du 22 août 2021, impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr, ASPIM (communiqué du 9 février 2026), Banque centrale européenne (décisions de politique monétaire du 11 juin et du 23 juillet 2026).
