Le chiffre que mes clients retiennent de leur simulation en ligne, c’est le taux nominal. Or ce n’est pas lui qui décide si le dossier passe. Sur la table du comité, ce qu’on regarde, c’est le TAEG, la mensualité rapportée aux revenus, et un plafond légal dont presque personne n’a entendu parler avant de s’y heurter.
La réponse courte : le taux d’intérêt détermine le coût total de votre crédit et, à mensualité constante, le montant que vous pouvez emprunter. En juin 2026, le taux moyen des crédits immobiliers accordés ressortait à 3,26 % hors assurance, pour une durée moyenne de 254 mois (Observatoire Crédit Logement/CSA). Un point de taux en plus sur 200 000 euros empruntés sur 20 ans, c’est environ 105 euros de mensualité supplémentaire et près de 25 000 euros d’intérêts en plus sur la durée du prêt.
- 1 Ce que vous payez vraiment n’est pas le taux affiché
- 2 Qui fixe quoi, entre la BCE, votre banque et la Banque de France
- 3 Le taux d’usure, ce plafond qui fait tomber des dossiers
- 4 Un point de taux, traduit en euros
- 5 Taux fixe ou taux variable, en France la question est vite tranchée
- 6 Deux questions qui reviennent à chaque rendez-vous de financement
Ce que vous payez vraiment n’est pas le taux affiché
Le taux nominal ne rémunère que le prêt d’argent. Le TAEG, taux annuel effectif global, additionne tout ce que le crédit vous coûte réellement : les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, le coût de la garantie et, le cas échéant, les frais de courtage.
L’écart entre les deux n’a rien d’anecdotique. Sur un profil jeune et en bonne santé, l’assurance ajoute peu. Sur un emprunteur de 50 ans ou présentant un risque médical, elle peut peser plusieurs dixièmes de point. C’est précisément pour cela que deux dossiers affichant le même taux nominal ne reçoivent pas la même réponse.
Prêts immobiliers
Qui fixe quoi, entre la BCE, votre banque et la Banque de France
C’est le point sur lequel je corrige le plus souvent ce que mes clients ont lu ailleurs. Les taux directeurs sont fixés par la Banque centrale européenne, pas par la Banque de France. Ils s’établissent depuis le 17 juin 2026 à 2,25 % pour la facilité de dépôt et 2,40 % pour les opérations de refinancement, niveaux maintenus le 23 juillet 2026.
Votre banque, elle, construit son barème à partir de son propre coût de ressources, de sa politique commerciale du moment et du risque que représente votre dossier. La Banque de France, enfin, ne fixe aucun barème commercial : elle publie chaque trimestre le taux d’usure, ce plafond légal au-delà duquel aucun prêt ne peut être consenti.
Le taux d’usure, ce plafond qui fait tomber des dossiers
L’usure désigne le fait de prêter à un taux excessif. La loi y répond par un plafond trimestriel, exprimé en TAEG, que la Banque de France calcule à partir des taux effectivement pratiqués le trimestre précédent. Un dossier dont le TAEG dépasse ce seuil ne peut pas être financé, même si l’emprunteur et la banque sont d’accord.
| Type de prêt immobilier | TAEG maximum du 1er juillet au 30 septembre 2026 |
|---|---|
| Taux fixe, durée inférieure à 10 ans | 4,07 % |
| Taux fixe, de 10 à moins de 20 ans | 4,57 % |
| Taux fixe, 20 ans et plus | 5,29 % |
| Taux variable | 5,28 % |
| Prêt relais | 6,39 % |
Seuils publiés par la Banque de France pour le troisième trimestre 2026. Le plafond des prêts de 20 ans et plus est passé de 5,19 % à 5,29 % d’un trimestre à l’autre, ce qui a suffi à débloquer des dossiers refusés au printemps pour quelques centièmes de point d’assurance.
Un point de taux, traduit en euros
Prenons un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans, hors assurance et frais annexes. Le calcul ci-dessous est une simulation à but pédagogique, pas une offre.
- À 3,26 %, la mensualité s’élève à environ 1 135 euros, pour un total d’intérêts de l’ordre de 72 500 euros.
- À 4,26 %, elle passe à environ 1 240 euros, avec près de 97 500 euros d’intérêts.
L’effet est plus parlant encore vu depuis la capacité d’emprunt. Avec une mensualité maximale de 950 euros sur 20 ans, vous financez environ 167 000 euros à 3,26 %, contre 153 000 euros à 4,26 %. Soit 14 000 euros de budget en moins pour exactement le même effort mensuel. C’est ce mécanisme, et pas les prix affichés dans les vitrines, qui déplace le marché immobilier quand les taux bougent.
Banque de France
Taux fixe ou taux variable, en France la question est vite tranchée
Un taux fixe reste identique du premier au dernier mois : vous connaissez le coût total le jour de la signature. Un taux variable suit un indice de marché, à la hausse comme à la baisse, et se présente en France presque toujours sous forme capée, c’est-à-dire avec une variation bornée, souvent à plus ou moins un point.
La très grande majorité des crédits immobiliers accordés en France sont à taux fixe, et je ne conseille le variable que dans des cas précis : une revente programmée à court terme, ou un profil capable d’absorber sans difficulté la hausse maximale prévue au contrat. La sécurité se paie un peu plus cher au départ, elle se rembourse en nuits tranquilles.
À vérifier avant de signer
- Le TAEG, pas le taux nominal, et sa distance avec le taux d’usure de votre catégorie de durée.
- Le coût total de l’assurance emprunteur sur toute la durée, ligne souvent survolée alors qu’elle se négocie.
- Les indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi mais parfois négociables à zéro.
- Votre taux d’effort : le Haut Conseil de stabilité financière plafonne l’endettement à 35 % des revenus nets, assurance comprise, et la durée à 25 ans, avec une marge de dérogation limitée.
Deux questions qui reviennent à chaque rendez-vous de financement
Puis-je changer d’assurance emprunteur après la signature ?
Oui, et c’est le levier d’économie le plus sous-utilisé que je connaisse. Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, la résiliation est possible à tout moment, sans frais ni date anniversaire à respecter, pour tous les contrats en cours depuis le 1er septembre 2022. Le nouveau contrat doit présenter un niveau de garanties équivalent, ce que la banque vérifie.
Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter ?
Personne ne sait dire où seront les taux dans un an, moi pas davantage. Ce que je peux dire, c’est qu’un crédit se renégocie ou se rachète si les taux baissent, alors qu’un bien acheté trop cher ne se renégocie pas. Le prix du bien et votre capacité d’épargne pèsent plus lourd, dans la durée, que quelques dixièmes de point.
Information générale, pas un conseil personnalisé. Les taux, les seuils d’usure et les règles d’octroi cités valent au 5 août 2026 et évoluent au moins chaque trimestre. Faites établir une simulation nominative par votre banque ou par un courtier avant tout engagement, et pour un montage patrimonial complexe, appuyez-vous sur un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Ce que j’observe dossier après dossier : les emprunteurs qui obtiennent les meilleures conditions ne sont pas ceux qui ont trouvé le taux le plus bas sur un comparateur. Ce sont ceux qui arrivent avec un apport constitué, des comptes tenus proprement sur les trois derniers mois et un projet chiffré jusqu’aux frais de notaire. Le reste se négocie. Ça, non.
Pour aller plus loin
Comprendre d’où viennent ces taux évite bien des mauvaises surprises de calendrier.
Publié initialement en 2023. Mise à jour le 5 août 2026 (taux d’usure du 3e trimestre 2026, taux moyens de marché et règles d’octroi).
Sources : Banque de France (taux d’usure T3 2026), Banque centrale européenne, Observatoire Crédit Logement/CSA, Haut Conseil de stabilité financière, loi n° 2022-270 du 28 février 2022.
