L’hiver dernier, plusieurs clients entrepreneurs m’ont demandé s’il fallait réorganiser leur patrimoine avant la disparition annoncée de l’IFI. La réforme a bien été votée en première lecture à l’Assemblée nationale le 31 octobre 2025. Elle n’a jamais atteint le texte final. L’impôt sur la fortune immobilière est toujours là, inchangé, et c’est sur ses règles actuelles qu’il faut raisonner.
Ce qu’un chef d’entreprise doit savoir
- L’IFI reste dû au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier.
- Le projet d’impôt sur la fortune improductive n’a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026.
- L’immobilier affecté à l’activité professionnelle est exonéré, mais pas l’immobilier de rapport détenu par la même société.
- Une société n’est jamais redevable de l’IFI : c’est un impôt de personnes physiques.
Ce qui s’est réellement passé avec la réforme de 2026
L’impôt sur la fortune improductive, qui devait élargir l’assiette au-delà du seul immobilier, a été écarté du texte définitif.
Le calendrier vaut d’être rappelé, parce qu’il continue d’alimenter des conseils périmés. Le dispositif a été adopté par l’Assemblée nationale le 31 octobre 2025, modifié par le Sénat en novembre, puis exclu de la version finale de la loi de finances pour 2026, adoptée par l’article 49.3 début février 2026 et validée par le Conseil constitutionnel le 19 février 2026. Les deux rédactions n’ont jamais été conciliées.
Résultat pour 2026 : le cadre applicable au patrimoine reste celui de l’IFI, avec le même seuil, le même barème et les mêmes exonérations qu’auparavant. Les articles publiés à l’automne 2025 qui annoncent la fin de l’IFI décrivent un texte qui n’a pas force de loi.
Le mécanisme, en trois chiffres qui comptent
L’IFI frappe le patrimoine immobilier net taxable du foyer fiscal apprécié au 1er janvier, détenu en direct ou par l’intermédiaire de parts de sociétés.
Le seuil et l’effet de bord
L’imposition démarre à 1 300 000 € de patrimoine net taxable. Une fois ce seuil franchi, le barème s’applique dès la première tranche à 800 000 €, ce qui produirait une marche brutale sans correctif. D’où la décote prévue à l’article 977 du code général des impôts pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, égale à 17 500 € diminués de 1,25 % de la valeur du patrimoine taxable.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
L’abattement sur la résidence principale
La résidence principale est déclarée pour sa valeur vénale diminuée d’un abattement de 30 %. Cet abattement ne se cumule pas avec une exonération professionnelle sur le même bien, et il tombe si le logement est détenu par une société.
Le plafonnement à 75 % des revenus
Prévu par l’article 979, il évite qu’un patrimoine important produise un impôt supérieur à la capacité contributive réelle. Quand le total formé par l’IFI, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dépasse 75 % des revenus de l’année précédente, l’excédent vient en diminution de l’IFI. Ce mécanisme concerne en pratique les dirigeants qui se versent une rémunération modeste tout en détenant un patrimoine immobilier lourd.
Le vrai sujet du chef d’entreprise : l’immobilier d’exploitation
L’exonération des actifs professionnels, organisée par l’article 975 du code général des impôts, est le levier central. Encore faut-il en cerner exactement le périmètre.
Sont exonérés les biens et droits immobiliers affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale exercée par le redevable, en direct ou au sein de la société qui constitue son outil de travail. Lorsque les conditions sont réunies, la valeur des parts est exonérée y compris pour sa fraction représentative des immeubles servant à l’exploitation.
La limite est nette : les immeubles de rapport, loués à des tiers, restent imposables à hauteur de leur valeur dans les parts. Une société d’exploitation qui a logé au passage deux appartements locatifs dans son bilan crée donc une base d’IFI chez ses associés personnes physiques, alors même que ces derniers ne perçoivent aucun loyer directement.
Trois idées reçues que je corrige souvent en rendez-vous
« Ma société paiera l’IFI à ma place »
Non. L’IFI est un impôt de personnes physiques. Une SAS, une SARL ou une SCI n’y est jamais assujettie. C’est l’associé qui déclare la quote-part immobilière représentée par ses titres, ce qui déplace le sujet vers la valorisation des parts, pas vers la fiscalité de la société.
« Ma résidence principale sert de bureau, elle est donc exonérée »
L’exonération professionnelle ne porte que sur la fraction réellement affectée à l’activité, appréciée en surface et en usage effectif. Le reste du logement suit le régime commun, avec son abattement de 30 %. Une pièce utilisée comme bureau ne transforme pas une maison en actif professionnel.
« La France est le seul pays à taxer la fortune »
L’IFI est une singularité française par son assiette exclusivement immobilière, pas par son existence. D’autres États européens conservent un impôt sur la fortune ou sur le patrimoine, avec des assiettes et des seuils différents. Le raisonnement fiscal d’un entrepreneur qui détient des biens dans plusieurs pays passe alors par la convention bilatérale applicable, jamais par une comparaison de barèmes.
https://www.youtube.com/watch?v=osDImAoMaC0
Les leviers légaux, et ce qu’ils coûtent vraiment
Réduire une base d’IFI suppose d’accepter une contrepartie patrimoniale, jamais un simple habillage.
Les dettes affectées aux biens imposables restent déductibles : emprunt d’acquisition, travaux d’amélioration, taxe foncière. La donation en nue-propriété à ses enfants sort la valeur du patrimoine taxable du donateur, mais elle est irréversible et se chiffre en droits de mutation. La réduction pour dons de l’article 978 permet d’imputer 75 % des versements effectués au profit de certains organismes d’intérêt général, dans la limite de 50 000 € d’imputation par an.
Le calcul se fait toujours dans cet ordre : évaluer, déduire les dettes, appliquer les exonérations professionnelles, puis seulement envisager un levier. Commencer par le levier revient à optimiser une base qu’on n’a pas encore établie.
Information générale : ce texte décrit le cadre applicable au 10 août 2026. L’évaluation des biens, la qualification d’un immeuble comme actif professionnel et le calcul du plafonnement relèvent d’une analyse individuelle. Faites valider votre déclaration et vos éventuels arbitrages par un avocat fiscaliste ou un notaire : mon métier de conseiller bancaire porte sur le financement et la gestion des comptes, pas sur la déclaration d’IFI.
Ce que je constate sur les patrimoines d’entrepreneurs, c’est que l’IFI se joue rarement sur la résidence principale et presque toujours sur ce qui traîne au bilan des sociétés patrimoniales. Un bien mal affecté, une SCI qui a changé d’objet sans qu’on y prenne garde, et la base gonfle de plusieurs centaines de milliers d’euros. Avant toute réorganisation, le sujet mérite d’être repris à la racine, en même temps que le régime de détention des biens : c’est exactement le terrain de la défiscalisation immobilière pour les entreprises, où la confusion entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés produit les mêmes erreurs.
Avant l’IFI, le rendement
Un bien qui alourdit la base taxable doit d’abord tenir debout économiquement.
Publié initialement en 2023. Mise à jour le 10 août 2026 (abandon de l’impôt sur la fortune improductive, barème et décote 2026, périmètre de l’exonération professionnelle).
Sources : code général des impôts (articles 964 et suivants, 975, 977, 978, 979), loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, décision du Conseil constitutionnel du 19 février 2026, fiche IFI de service-public.gouv.fr vérifiée le 6 mars 2026.
