« Je voudrais faire du Pinel avec ma société. » Cette phrase, je l’ai entendue des dizaines de fois, et elle contient deux erreurs à la fois. Le dispositif est fermé depuis fin 2024, et il n’a jamais été accessible à une société soumise à l’impôt sur les sociétés. La question de fond reste pourtant légitime, elle mérite juste d’être reformulée.
À retenir avant tout : les dispositifs que le grand public appelle « défiscalisation immobilière » (Pinel, Malraux, Denormandie, déficit foncier, Monuments historiques) sont des réductions ou des déductions d’impôt sur le revenu. Ils s’adressent à des personnes physiques, éventuellement à travers une société translucide comme une SCI à l’impôt sur le revenu. Une société soumise à l’impôt sur les sociétés n’y a pas accès : ses leviers sont d’une autre nature, l’amortissement du bien et la déduction des charges, avec une contrepartie lourde le jour de la revente.
La ligne de partage que personne ne pose au départ
Tout se joue sur le régime fiscal de la structure qui détient l’immeuble, pas sur la nature du bien ni sur son emplacement.
Une structure translucide (SCI à l’impôt sur le revenu, société civile de moyens, indivision) ne paie pas l’impôt elle-même : son résultat remonte chez les associés, qui le déclarent en revenus fonciers. Les avantages fiscaux attachés au logement les suivent donc jusqu’à leur déclaration personnelle.
Une société à l’impôt sur les sociétés (SAS, SARL, SCI ayant opté pour l’IS) constitue au contraire un contribuable autonome. Elle calcule un résultat, l’impose au taux de 25 %, ou de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice si elle remplit les conditions du taux réduit. Les réductions d’impôt sur le revenu ne trouvent aucune place dans ce calcul.
Ce qui existe encore côté impôt sur le revenu
Le paysage a beaucoup bougé en trois ans, et plusieurs guides encore en ligne décrivent des dispositifs fermés depuis longtemps.
Les deux dispositifs qui n’existent plus
La loi Pinel ne permet plus aucune souscription nouvelle depuis le 1er janvier 2025. Les investissements engagés avant cette date continuent de produire leur réduction jusqu’au terme de l’engagement de location, mais rien ne peut plus être ouvert. La loi Censi-Bouvard, qui offrait 11 % du prix d’achat en location meublée en résidence services, s’est éteinte le 31 décembre 2022. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) subsiste, mais il relève d’une autre logique, celle de l’amortissement, et l’article 84 de la loi de finances pour 2025 a durci son traitement en réintégrant les amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025.
La loi Malraux, resserrée mais bien vivante
La loi Malraux reste en vigueur en 2026. Elle ouvre une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur quatre ans, et elle échappe au plafonnement global des niches fiscales. Le périmètre s’est en revanche resserré : depuis le 31 décembre 2024, seuls les sites patrimoniaux remarquables ouvrent droit à l’avantage, à 30 % en présence d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, à 22 % avec un simple plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.
Le déficit foncier et le Denormandie
Le déficit foncier permet d’imputer les charges de travaux excédant les loyers sur le revenu global, à hauteur de 10 700 € par an. Ce plafond est doublé à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027 lorsque les travaux font passer un logement d’une étiquette E, F ou G à une étiquette A, B, C ou D. Le dispositif Denormandie, réservé à l’ancien avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, ouvre 12, 18 ou 21 % de réduction pour 6, 9 ou 12 ans d’engagement, jusqu’au 31 décembre 2027.
Le nouveau statut du bailleur privé
La loi de finances pour 2026 a créé un statut du bailleur privé, souvent désigné par le nom du ministre du Logement, dispositif Jeanbrun. Il rompt avec la logique de réduction d’impôt et introduit un amortissement déductible des revenus fonciers en location nue, calculé sur le prix d’acquisition diminué de 20 % forfaitaires au titre du terrain, pour de l’habitat collectif loué en résidence principale, avec un engagement de neuf ans et des acquisitions possibles jusqu’au 31 décembre 2028. Un point d’honnêteté s’impose ici : les analyses publiées divergent encore sur la grille de taux applicable et sur les plafonds d’imputation. Je ne trancherai pas sur des chiffres qui ne font pas consensus.
| Dispositif | Pour qui | Nature de l’avantage | Statut en 2026 |
|---|---|---|---|
| Pinel | Personne physique, SCI à l’IR | Réduction d’impôt sur le revenu | Fermé aux nouvelles opérations |
| Malraux | Personne physique, SCI à l’IR | Réduction de 22 % ou 30 % des travaux | En vigueur, périmètre restreint aux SPR |
| Déficit foncier | Personne physique, SCI à l’IR | Imputation sur le revenu global | En vigueur, 10 700 € ou 21 400 € |
| Amortissement comptable | Société à l’IS | Charge déductible du résultat imposable | Permanent, de droit commun |
Les quatre questions à poser avant de signer
- Qui détient le bien, une personne physique, une SCI à l’IR ou une société à l’IS ?
- L’avantage attendu est-il une réduction d’impôt sur le revenu ou une charge déductible d’un résultat ?
- Le dispositif visé est-il toujours ouvert à de nouvelles opérations à la date de l’acquisition ?
- Qu’est-ce que le montage coûtera le jour de la revente, et pas seulement pendant la détention ?
Les vrais leviers d’une société à l’impôt sur les sociétés
Une société à l’IS ne défiscalise pas au sens où l’entendent les publicités : elle réduit son résultat imposable, ce qui est une mécanique différente et souvent plus puissante.
Le bien est inscrit à l’actif et amorti par composants (gros œuvre, façade, installations techniques, agencements), chacun sur sa propre durée. Cette dotation annuelle est une charge, au même titre que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance et les frais de gestion. Sur un immeuble de rapport financé à crédit, l’addition suffit souvent à ramener le résultat imposable à zéro pendant plusieurs exercices.
La contrepartie tombe à la revente, et c’est là que je vois le plus de mauvaises surprises. La plus-value est une plus-value professionnelle : elle se calcule sur la valeur nette comptable, donc après déduction de tous les amortissements pratiqués, et elle ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention. Un immeuble amorti pendant vingt ans peut générer une plus-value taxable très supérieure au gain économique réellement encaissé.
Deux idées reçues qui reviennent presque à chaque rendez-vous
« La nue-propriété va réduire l’IFI de ma société »
Non, parce qu’une société n’est jamais redevable de l’impôt sur la fortune immobilière. L’IFI est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Un associé personne physique reste imposable sur la quote-part immobilière représentée par ses parts, ce qui est une question de valorisation des titres, pas de fiscalité de la société. Le démembrement garde un intérêt patrimonial réel, notamment l’acquisition d’un usufruit temporaire amortissable par la société, mais il ne se justifie pas par un argument d’IFI mal placé.
« Je vais placer la trésorerie de ma société en assurance vie »
Le contrat d’assurance vie est réservé aux personnes physiques. L’équivalent accessible à une société est le contrat de capitalisation, sous deux conditions cumulatives : un objet social qui autorise les opérations de placement financier, et l’accord de l’assureur, plus facile à obtenir pour une holding patrimoniale ou une SCI que pour une société commerciale d’exploitation. La logique fiscale y est particulière, avec une imposition annuelle assise sur une base forfaitaire et une régularisation au rachat. Cela n’a rien à voir avec la fiscalité de l’assurance vie d’un particulier.
Information générale : ce texte présente un cadre fiscal à jour au 9 août 2026, sur un sujet où les lois de finances annuelles modifient régulièrement les seuils et les échéances. Le choix entre détention personnelle, SCI à l’impôt sur le revenu et société à l’impôt sur les sociétés dépend de votre situation, de vos autres revenus et de votre horizon de revente. Faites valider votre montage par un avocat fiscaliste ou un expert-comptable avant tout engagement : mon rôle de conseiller bancaire s’arrête au financement de l’opération.
Ce que je répète le plus souvent à mes clients entrepreneurs tient en une phrase : la fiscalité arbitre entre deux montages comparables, elle ne rattrape jamais un mauvais actif. Un immeuble mal placé reste un immeuble mal placé, quel que soit le régime choisi pour le détenir. Avant de raisonner en réduction d’impôt, il vaut mieux reprendre les fondamentaux de l’investissement immobilier et vérifier que l’opération tient debout sans aucun avantage fiscal.
Pour aller au bout du raisonnement
Le choix du régime d’imposition de la société conditionne tout le reste.
Publié initialement en 2023. Mise à jour le 9 août 2026 (extinction du Pinel, périmètre Malraux, statut du bailleur privé, réforme du LMNP).
Sources : service-public.gouv.fr, code général des impôts (articles 199 tervicies, 156, 219), loi de finances pour 2025 (article 84), loi de finances pour 2026, economie.gouv.fr pour l’impôt sur la fortune immobilière.
